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來自房地產企業學員對“營改增”政策的問題和建議

2016-10-29

最近,配合財政部稅政司的“營改增”政策研究工作,學院舉辦房地產類企業“營改增”政策與實務研討會,來自全國各地近100多名大型房地產企業財務負責人參加了培訓。學院通過結構化研討教學模式百胜彩票|官网登录,組織學員就房地產業的“營改增”問題進行了廣泛研討,現將研討過程中學員反映的有關政策問題簡要報告如下:

1?關于土地出讓金及行政性規費是否允許抵扣的問題

據企業反映,房地產企業的土地出讓金及行政性規費的成本占比在50%以上,假設該兩項費用無法作增值稅進項稅額的抵扣則房地產企業的增值額過大導致增值稅應納稅額較大百胜彩票|官网登录百胜彩票|官网登录??紤]到增值稅鏈條的完整性百胜彩票|官网登录,企業建議土地出讓金應視同轉讓無形資產確認為增值稅的應稅范圍,以便下游的房地產企業可以作進行稅額抵扣。而行政規費屬于非企業性單位按照法律和行政法規的規定百胜彩票|官网登录,為履行國家行政管理和公共服務職能收取政府性基金或者行政事業性收費的活動,屬非營業活動,不屬于增值稅的應稅范圍百胜彩票|官网登录,因此建議以差額計稅的方式在房地產企業的銷項稅額中抵減。

2?關于新老項目如何區分的問題

據企業反映,房地產企業存在先取得土地、后續施工在以后幾年內完成的情況,一些先期已取得土地的房地產企業可能在營改增時點之后簽訂施工合同,并在隨后的幾年內分期開發。企業認為百胜彩票|官网登录,可以按照取得土地許可證的時點或者施工許可證的時點來劃分新老項目百胜彩票|官网登录。如果以取得施工許可證的時點來劃分,則企業建議房地產企業的老項目與建筑業的老項目同步按照簡易計稅方法征收3%的增值稅,以避免前期配套設施進項無法抵扣所產生應納稅額上升的情況。如果以取得土地使用證的時點來劃分百胜彩票|官网登录,由于在取得土地使用證時尚未繳納土地出讓金,假設土地出讓金允許作增值稅進項稅額抵扣,則不計入土地成本的部分將無法作進項稅額抵扣百胜彩票|官网登录。

3?關于項目公司無法取得金融業發票問題

據企業反映,房地產企業的融資成本較高,集團企業在營業稅下有統借統還這種模式,如果改為增值稅百胜彩票|官网登录,集團總部具有資質取得金融行業的發票并進行抵扣,集團下的項目公司沒有進項可以抵扣,則集團公司與項目公司的銷項與進項均不匹配。企業建議,房地產業的營改增政策與金融業的營改增政策應相互銜接,利息及融資費用的進項稅額允許抵扣百胜彩票|官网登录,并且企業的日常資金借貸行為可以開具金融業的發票進行抵扣,而不局限于稅務登記上的稅目,以實現內部金融及外部金融在利息費用抵扣方面的一致性百胜彩票|官网登录。

4?關于注銷的房地產開發項目允許留抵額退稅問題

據企業反映百胜彩票|官网登录,營改增后百胜彩票|官网登录,若房地產企業采取預售方式,由于銷售先于建造完成百胜彩票|官网登录,可能后期建造過程中發生的進項稅額沒有銷項稅額可以抵扣百胜彩票|官网登录百胜彩票|官网登录,成為沉淀成本。此外百胜彩票|官网登录,由于房地產開發的項目通常采取集中預售的方式,因此會在集中預算的納稅期間內產生較大數額的銷項稅金百胜彩票|官网登录。由于房地產企業在不同的開發時期銷項及進項的不匹配,導致其預售收入與開發成本的時間差異帶來期末留抵或銷項稅金過大等問題,而我國的增值稅暫行條例中沒有進項留抵退稅的相關規定,因此房地產企業收入與成本確認的時間性差異將變成永久性差異,因此建議對于注銷的房地產開發項目允許留抵額清算退稅百胜彩票|官网登录。

5?關于不動產的抵扣問題

據企業反映,隨著房地產業納入“營改增”的范圍百胜彩票|官网登录,購進不動產將納入增值稅的抵扣范圍百胜彩票|官网登录,但是具體的抵扣方式需要考慮企業的接受程度和財政的承受能力。關于一次性抵扣還是分期抵扣,不同業態各不相同,比如出租性企業,如果由于一次抵扣使得以后連續若干年不交稅,當地政府與該企業可能需要經受新的考驗。但假設按照分期抵扣的方式,則企業如果銷項不足就會出現較大的進項留抵額,占用企業的資金的貨幣時間價值。因此企業建議假設不動產的進項稅金采用分期抵扣的方式,則建議盡可能縮短分期抵扣的期限。

6?關于紅線以外的配套設施成本費用的抵扣問題

據企業反映,政府在出讓土地時,要求在拿地規劃的紅線以外建設配套設施(如無償建設公租房),項目建成以后企業對該設施沒有所有權,將來也不會銷售或者出租百胜彩票|官网登录,一般情況下,該部分成本費用計入土地轉讓價格,通過降低企業的拿地成本使其得到補償。由于所發生的紅線以外的配套設施成本費用無法匹配對應的應稅收入,導致該部分的成本費用無法作進項稅額抵扣,增大企業的成本,因此企業建議允許真實發生的紅線以外的配套設施成本費用作進項稅額抵扣。

7?關于無償拆遷建成安置房移交環節的納稅問題

企業提出百胜彩票|官网登录,安置房建成后需向村民無償移交集體用地產權。由于拆遷補償費(含安置房的建設成本)在土地成本中得到補償,即企業的拿地成本低于同類同地區,“營改增”前,根據相關規定,納稅人以自己名義立項,在該納稅人不承擔土地出讓價款的土地上開發回遷安置房,并向原居民無償轉讓回遷安置房所有權的行為百胜彩票|官网登录,視同銷售不動產征收營業稅。假設“營改增”后,考慮到安置房成本已經在土地價款中得到補償,平移營業稅視同銷售的做法,則無償轉讓回遷安置房所有權的行為將涉及無法獲得足夠的進項稅額抵扣的問題百胜彩票|官网登录。此外,“營改增”后,補償居民個人的拆遷款也無法取得增值稅專用發票進行抵扣。

8?關于國稅局和地稅局的銜接問題

據企業反映,“營改增”之前房地產企業收取定金后,已向地稅局繳納營業稅百胜彩票|官网登录,但尚未開具發票,“營改增”之后需要開具增值稅發票,則產生一個國稅、地稅管理的銜接問題百胜彩票|官网登录。此外百胜彩票|官网登录,房地產企業交房后百胜彩票|官网登录,實測面積與規劃有出入需要調整面積差帶來的稅收調整,老項目開具營業稅發票,而新項目需要開具增值稅發票,如果退稅,國稅與地稅不同系統下企業無法實現沖紅,因此企業建議政策制定部門應考慮以上兩種情況,作適當的過渡期規定,以便“營改增”之后國稅局、地稅局有效銜接百胜彩票|官网登录。

(北京國家會計學院李旭紅  整理)



   
  
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